判斷房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全性的幾個(gè)視角
2022年05月16日
從2021年下半年開(kāi)始，不斷出現房地產(chǎn)企業(yè)“爆雷”情況，其中不少為行業(yè)排名靠前年度銷(xiāo)售已達千億規模的企業(yè)。截至2022年2月28日，已公告累計超20家房地產(chǎn)企業(yè)，在境內外公募債券市場(chǎng)上發(fā)生違約事件，同時(shí)也出現行業(yè)金融產(chǎn)品兌付逾期現象?！氨住币话闫鹩诹鲃?dòng)性風(fēng)險，但隨著(zhù)一些企業(yè)自救過(guò)程中資產(chǎn)處置的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的類(lèi)型將逐步從“流動(dòng)性風(fēng)險”轉向“資不抵債”，企業(yè)的持續經(jīng)營(yíng)出現不確定性，甚至走向破產(chǎn)重整的境地。
上述情況促使我們深入思考房地產(chǎn)企業(yè)出現“爆雷”的原因，增加對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全性的適度預判，制訂有針對性的應對措施，用于指導具體工作的開(kāi)展。在實(shí)務(wù)中，我們可以從下述幾個(gè)視角進(jìn)行觀(guān)察，以期提前發(fā)現部分跡象，識別相應風(fēng)險。
一、業(yè)務(wù)視角
從近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，“高周轉、高杠桿、高負債”似乎成為行業(yè)內競相效仿的模式。伴隨杠桿的升高，房企規模迅速擴張，但這也為房企的風(fēng)險爆發(fā)埋下“隱患”。從業(yè)務(wù)視角觀(guān)察企業(yè)，可能會(huì )發(fā)現一些不尋常的跡象，用于判斷企業(yè)財務(wù)安全性。
1、股東結構合理穩定：多元化的股東構成有利于形成完善的公司治理機制，有利于企業(yè)長(cháng)期發(fā)展。股東結構合理穩定一定程度也可以代表對公司治理層及經(jīng)營(yíng)成果的認可。如果企業(yè)能夠吸引保險公司的基金進(jìn)行長(cháng)期投資，則表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩健，能夠保持持續的股息增長(cháng)，財務(wù)安全性較高。如果企業(yè)股東變動(dòng)頻繁且無(wú)有實(shí)力的股東長(cháng)期持有，則需要保持警惕。
2、企業(yè)人員相對穩定：人員的相對穩定有利于企業(yè)穩步發(fā)展，如果近期企業(yè)核心高層人員比如CEO或是CFO變動(dòng)頻繁，或出現大規模裁員等事件，就要保持高度關(guān)注，此時(shí)企業(yè)要么正處于磨合動(dòng)蕩期，要么可能有些隱情壓力，有未公開(kāi)的重要事項。
3、產(chǎn)品定價(jià)能力：規模企業(yè)一般已形成較完整的不同檔次的產(chǎn)品體系。在市場(chǎng)中，檔次接近的競品由于企業(yè)的背景、產(chǎn)品的口碑、管理運營(yíng)能力等多因素造成產(chǎn)品定價(jià)能力的差異。有產(chǎn)品定價(jià)能力的企業(yè)，體現企業(yè)的價(jià)值創(chuàng )造能力較高。財務(wù)安全性方面表現為盈利能力較高，有較高的毛利潤水平（銷(xiāo)售價(jià)格扣除直接成本），比凈利率真實(shí)，能體現最實(shí)際的經(jīng)營(yíng)水平。
4、關(guān)注土地購置情況：企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)需要保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續，正常情況下，六個(gè)月滾動(dòng)周期的新增投資貨值至少應該與銷(xiāo)售持平，如果要保持增長(cháng)，補充貨值要多于銷(xiāo)售才合理。如果企業(yè)近六個(gè)月的土地購置數量極少，也是非常值得關(guān)注的情況，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)在高度收縮，或是資金流已經(jīng)出現問(wèn)題。
5、不合常規的資產(chǎn)處置：企業(yè)激進(jìn)的銷(xiāo)售政策及不合常規的處置資產(chǎn)應引起關(guān)注，比如給予中介機構顯著(zhù)高于市場(chǎng)平均水平的傭金激勵，以公允價(jià)格七折甚至六折以下的價(jià)格出售房屋或自持物業(yè)，通常表明企業(yè)流動(dòng)性出現較大風(fēng)險。
二、財務(wù)視角
房地產(chǎn)行業(yè)具備一定規模企業(yè)基本已登陸資本市場(chǎng)，需要定期閱讀企業(yè)公告及財務(wù)報告等公開(kāi)資料，保持對行業(yè)發(fā)展及企業(yè)經(jīng)營(yíng)變化的深入了解。就財務(wù)視角而言，我們主要通過(guò)計算并定量分析各類(lèi)財務(wù)指標對企業(yè)財務(wù)安全性進(jìn)行預判。
首先是各監管部門(mén)強調的三道紅線(xiàn)和兩個(gè)觀(guān)察指標：
1、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率指標：不能超過(guò)70%。這個(gè)指標體現的是負債總額占比總資產(chǎn)的關(guān)系，因為預收賬款不需要歸還，房屋交付后會(huì )結轉收入，相對風(fēng)險小，所以從負債中剔除，70%是當下行業(yè)相對比較優(yōu)秀的水平，有些企業(yè)遠高于這個(gè)數字。
2、凈負債率指標：不超過(guò)100％。凈負債率是用企業(yè)的有息負債總額扣除賬面現金后，除以?xún)糍Y產(chǎn)的數值。有息負債除剔除預收賬款之外，還剔除了往來(lái)款等，這個(gè)指標體現的是有息負債的凈額與企業(yè)凈資產(chǎn)之間的關(guān)系，行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)，一般這個(gè)數字可以控在70%以?xún)取?/span>
3、剔除受監管資金的現金短債比：不小于1。這里的現金是賬面資金扣除受政府和金融機構的監管資金之后，也就是自由流動(dòng)資金，短債是指企業(yè)一年內到期的債務(wù)，這個(gè)指標體現的是短期償債能力，超過(guò)1相對安全，優(yōu)秀企業(yè)一般超過(guò)1.5，甚至2。
4、經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正。所有經(jīng)營(yíng)性現金收入扣除所有經(jīng)營(yíng)性現金支出，這是企業(yè)的自身造血能力，代表長(cháng)期健康程度，融資性現金流不計算在內。但包括購買(mǎi)土地的支出，這個(gè)數值對于成熟型企業(yè)會(huì )為正，但對于增長(cháng)型企業(yè)，常常購買(mǎi)土地的支出會(huì )大于銷(xiāo)售收入，差距過(guò)大會(huì )有流動(dòng)性風(fēng)險。此項作為觀(guān)察指標。
5、購買(mǎi)土地的金額：不超過(guò)年度累計銷(xiāo)售的40%。這個(gè)指標關(guān)注土地投入的總額，希望限制買(mǎi)地支出。但是由于地價(jià)在不同區域占比不同，這個(gè)指標也不盡相同，比如一、二線(xiàn)城市的貨值中地價(jià)的占比常超過(guò)70%，如果要控在40%以?xún)?，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長(cháng)，另一種是到地價(jià)占比貨值低于40%的三、四線(xiàn)城市去投資。此項作為觀(guān)察指標。
其次是房地產(chǎn)企業(yè)穩健運營(yíng)需要關(guān)注的幾項重要指標：
1、總負債周轉率：用年度的總權益回款除以總權益負債，可以看出現金流對負債的年度覆蓋水平，如果大于等于1，說(shuō)明企業(yè)一年內的權益回款就能覆蓋權益負債，屬于優(yōu)秀水平，如果負債要兩年以上的回款才能覆蓋，壓力較大，如果需要三年以上，比較危險。
2、資產(chǎn)的流動(dòng)性：企業(yè)的資產(chǎn)如果流動(dòng)性好，隨時(shí)可以變現，也能降低債務(wù)風(fēng)險。資產(chǎn)流動(dòng)性跟項目布局和類(lèi)型有關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，零售物業(yè)好過(guò)整售物業(yè)，住宅項目好過(guò)商辦項目，一、二線(xiàn)城市好過(guò)三、四線(xiàn)城市。自持物業(yè)較多的企業(yè)，需要以租金收入歸還負債，大宗商業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性也較弱，必須以低負債提高安全性。
3、債務(wù)集中度：三道紅線(xiàn)中的現金短債比只針對一年內到期的債務(wù)，有時(shí)不一定能準確判斷風(fēng)險。債務(wù)根據不同的類(lèi)型，集中兌付的情況不一樣，跟著(zhù)銷(xiāo)售進(jìn)度的開(kāi)發(fā)貸相對好匹配，但信托與發(fā)債等，都是大額集中到期，如果自由現金不足，再融資不利，又集中在某個(gè)時(shí)間節點(diǎn)有大額兌付的情況，易出現“爆雷”。
4、真實(shí)利率水平：企業(yè)的非標融資利率，比如信托、私募、基金、商票貼現等的利率水平，更能體現企業(yè)融資的真實(shí)利率水平，能比較客觀(guān)全面地反映企業(yè)的綜合情況，如果短期內非標利率突然大幅上升，一般而言反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況出現了較大變化，財務(wù)風(fēng)險增加。
5、表外負債情況：報表上的負債并沒(méi)能體現全部的負債，觀(guān)察一下小股東權益也是還原企業(yè)明股實(shí)債可能性的一個(gè)重要方式，不是看小股東權益比的高低，而是看小股東權益占比與其分紅占比是否匹配，如果小股東權益比遠高過(guò)其分紅比，說(shuō)明隱形債務(wù)可能較多。
三、市場(chǎng)視角
企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的海洋里“游泳”，自身情況的變化肯定會(huì )對其上下游企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)造成影響。有的企業(yè)一直有負面傳言，始終未能徹底澄清，那么哪怕傳言未成真，也要小心，公開(kāi)交易的股債市場(chǎng)對于企業(yè)基本面的變化會(huì )做出迅速反應。從市場(chǎng)視角感知企業(yè)的變化，有利于我們從側面了解企業(yè)并對企業(yè)財務(wù)安全性進(jìn)行預判。
1、取得金融機構的合作名單：房地產(chǎn)企業(yè)為資本密集性行業(yè)，除銀行外與各類(lèi)非銀機構或基金均有廣泛的合作。了解企業(yè)與各方合作的情況，看其是否在金融機構的合作名單上，并用各機構的合作名單交叉對比分析，如果企業(yè)不在多家主流金融機構的合作名單上，我們應該有疑問(wèn)，為何得不到上述金融機構的認可，如果出現流動(dòng)性危機，是否能迅速得到增量融資。
2、商票貼現率及其波動(dòng)：房地產(chǎn)企業(yè)上下游供應鏈的信心是判斷企業(yè)風(fēng)險的重要維度，反映在數據上是商業(yè)票據的市場(chǎng)表現，其中商票貼現率的波動(dòng)變化是反映企業(yè)供應鏈風(fēng)險最為直觀(guān)的信號。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)與供應商是長(cháng)期穩定合作的商業(yè)伙伴，商業(yè)票據的貼現本不應該是大范圍事件，貼現率也不應該出現劇烈的波動(dòng)。我們可以關(guān)注上海票據交易所每月公告的持續逾期名單，如企業(yè)不能按期兌付供應鏈款項時(shí)，商票貼現率會(huì )明顯激增，一般而言達到15%即預示企業(yè)信用不佳，如果商票貼現率繼續升高，直至達到36%法定最高利率，甚至出現票面打折的情況，基本確定出現財務(wù)危機。
3、債券價(jià)格的絕對值和波動(dòng)：不同于股票市場(chǎng)的高波動(dòng)幅度，債券市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)應相對平穩。在涉及判斷企業(yè)短期風(fēng)險事件爆發(fā)時(shí)，與其事件相關(guān)性最為密切的債券價(jià)格的絕對值與波動(dòng)情況，可以作為觀(guān)測風(fēng)險的重要抓手。存續期間，單一債券金額絕對值出現上下2-10%的波動(dòng)屬于正常范疇，但是一旦債券金額絕對值出現超過(guò)20%的跌幅，則基本確定出現風(fēng)險事件。
4、私募產(chǎn)品展期：企業(yè)非標融資一般通過(guò)私募渠道發(fā)行，如出現資金流動(dòng)性風(fēng)險，會(huì )和投資人進(jìn)行溝通，爭取融資展期或安排投資人轉讓相關(guān)投資。雖然沒(méi)有公開(kāi)信息可以查詢(xún)，但一般會(huì )有相關(guān)事項輿情傳播，并在一些相關(guān)金融機構報道中找到線(xiàn)索。私募產(chǎn)品的展期或違約往往預示企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現困難，需要給予進(jìn)一步的關(guān)注。
5、信用評級及評級展望：企業(yè)發(fā)行公募產(chǎn)品都會(huì )由評級機構進(jìn)行信用評級，信用評級是綜合考慮企業(yè)資產(chǎn)變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等評定而出，評級分為主體評級和產(chǎn)品評級，前者是對企業(yè)總體信用風(fēng)險的評估，后者是對企業(yè)某只債券到期履約能力的評估。我們可以查詢(xún)標普、惠譽(yù)、穆迪對企業(yè)的信用評級看其是否處在行業(yè)內較高信用水平。如果企業(yè)信用評級被下調，說(shuō)明流動(dòng)性和償債能力變弱，資產(chǎn)變現的能力下降，信用風(fēng)險暴露，也是預判企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要手段。
從上述三個(gè)視角出發(fā)可以從多個(gè)維度觀(guān)察企業(yè)，取得更全面的信息，有利于我們深入了解企業(yè)。如果企業(yè)只是出現其中一兩個(gè)不利因素，并不代表一定有問(wèn)題，但如果同時(shí)有幾個(gè)事項發(fā)生，且互相關(guān)聯(lián)，我們必須多加小心，敏銳識別相應風(fēng)險，預判企業(yè)財務(wù)安全性。
本文作者：
上述情況促使我們深入思考房地產(chǎn)企業(yè)出現“爆雷”的原因，增加對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全性的適度預判，制訂有針對性的應對措施，用于指導具體工作的開(kāi)展。在實(shí)務(wù)中，我們可以從下述幾個(gè)視角進(jìn)行觀(guān)察，以期提前發(fā)現部分跡象，識別相應風(fēng)險。
一、業(yè)務(wù)視角
從近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，“高周轉、高杠桿、高負債”似乎成為行業(yè)內競相效仿的模式。伴隨杠桿的升高，房企規模迅速擴張，但這也為房企的風(fēng)險爆發(fā)埋下“隱患”。從業(yè)務(wù)視角觀(guān)察企業(yè)，可能會(huì )發(fā)現一些不尋常的跡象，用于判斷企業(yè)財務(wù)安全性。
1、股東結構合理穩定：多元化的股東構成有利于形成完善的公司治理機制，有利于企業(yè)長(cháng)期發(fā)展。股東結構合理穩定一定程度也可以代表對公司治理層及經(jīng)營(yíng)成果的認可。如果企業(yè)能夠吸引保險公司的基金進(jìn)行長(cháng)期投資，則表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩健，能夠保持持續的股息增長(cháng)，財務(wù)安全性較高。如果企業(yè)股東變動(dòng)頻繁且無(wú)有實(shí)力的股東長(cháng)期持有，則需要保持警惕。
2、企業(yè)人員相對穩定：人員的相對穩定有利于企業(yè)穩步發(fā)展，如果近期企業(yè)核心高層人員比如CEO或是CFO變動(dòng)頻繁，或出現大規模裁員等事件，就要保持高度關(guān)注，此時(shí)企業(yè)要么正處于磨合動(dòng)蕩期，要么可能有些隱情壓力，有未公開(kāi)的重要事項。
3、產(chǎn)品定價(jià)能力：規模企業(yè)一般已形成較完整的不同檔次的產(chǎn)品體系。在市場(chǎng)中，檔次接近的競品由于企業(yè)的背景、產(chǎn)品的口碑、管理運營(yíng)能力等多因素造成產(chǎn)品定價(jià)能力的差異。有產(chǎn)品定價(jià)能力的企業(yè)，體現企業(yè)的價(jià)值創(chuàng )造能力較高。財務(wù)安全性方面表現為盈利能力較高，有較高的毛利潤水平（銷(xiāo)售價(jià)格扣除直接成本），比凈利率真實(shí)，能體現最實(shí)際的經(jīng)營(yíng)水平。
4、關(guān)注土地購置情況：企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)需要保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續，正常情況下，六個(gè)月滾動(dòng)周期的新增投資貨值至少應該與銷(xiāo)售持平，如果要保持增長(cháng)，補充貨值要多于銷(xiāo)售才合理。如果企業(yè)近六個(gè)月的土地購置數量極少，也是非常值得關(guān)注的情況，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)在高度收縮，或是資金流已經(jīng)出現問(wèn)題。
5、不合常規的資產(chǎn)處置：企業(yè)激進(jìn)的銷(xiāo)售政策及不合常規的處置資產(chǎn)應引起關(guān)注，比如給予中介機構顯著(zhù)高于市場(chǎng)平均水平的傭金激勵，以公允價(jià)格七折甚至六折以下的價(jià)格出售房屋或自持物業(yè)，通常表明企業(yè)流動(dòng)性出現較大風(fēng)險。
二、財務(wù)視角
房地產(chǎn)行業(yè)具備一定規模企業(yè)基本已登陸資本市場(chǎng)，需要定期閱讀企業(yè)公告及財務(wù)報告等公開(kāi)資料，保持對行業(yè)發(fā)展及企業(yè)經(jīng)營(yíng)變化的深入了解。就財務(wù)視角而言，我們主要通過(guò)計算并定量分析各類(lèi)財務(wù)指標對企業(yè)財務(wù)安全性進(jìn)行預判。
首先是各監管部門(mén)強調的三道紅線(xiàn)和兩個(gè)觀(guān)察指標：
1、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率指標：不能超過(guò)70%。這個(gè)指標體現的是負債總額占比總資產(chǎn)的關(guān)系，因為預收賬款不需要歸還，房屋交付后會(huì )結轉收入，相對風(fēng)險小，所以從負債中剔除，70%是當下行業(yè)相對比較優(yōu)秀的水平，有些企業(yè)遠高于這個(gè)數字。
2、凈負債率指標：不超過(guò)100％。凈負債率是用企業(yè)的有息負債總額扣除賬面現金后，除以?xún)糍Y產(chǎn)的數值。有息負債除剔除預收賬款之外，還剔除了往來(lái)款等，這個(gè)指標體現的是有息負債的凈額與企業(yè)凈資產(chǎn)之間的關(guān)系，行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)，一般這個(gè)數字可以控在70%以?xún)取?/span>
3、剔除受監管資金的現金短債比：不小于1。這里的現金是賬面資金扣除受政府和金融機構的監管資金之后，也就是自由流動(dòng)資金，短債是指企業(yè)一年內到期的債務(wù)，這個(gè)指標體現的是短期償債能力，超過(guò)1相對安全，優(yōu)秀企業(yè)一般超過(guò)1.5，甚至2。
4、經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正。所有經(jīng)營(yíng)性現金收入扣除所有經(jīng)營(yíng)性現金支出，這是企業(yè)的自身造血能力，代表長(cháng)期健康程度，融資性現金流不計算在內。但包括購買(mǎi)土地的支出，這個(gè)數值對于成熟型企業(yè)會(huì )為正，但對于增長(cháng)型企業(yè)，常常購買(mǎi)土地的支出會(huì )大于銷(xiāo)售收入，差距過(guò)大會(huì )有流動(dòng)性風(fēng)險。此項作為觀(guān)察指標。
5、購買(mǎi)土地的金額：不超過(guò)年度累計銷(xiāo)售的40%。這個(gè)指標關(guān)注土地投入的總額，希望限制買(mǎi)地支出。但是由于地價(jià)在不同區域占比不同，這個(gè)指標也不盡相同，比如一、二線(xiàn)城市的貨值中地價(jià)的占比常超過(guò)70%，如果要控在40%以?xún)?，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長(cháng)，另一種是到地價(jià)占比貨值低于40%的三、四線(xiàn)城市去投資。此項作為觀(guān)察指標。
其次是房地產(chǎn)企業(yè)穩健運營(yíng)需要關(guān)注的幾項重要指標：
1、總負債周轉率：用年度的總權益回款除以總權益負債，可以看出現金流對負債的年度覆蓋水平，如果大于等于1，說(shuō)明企業(yè)一年內的權益回款就能覆蓋權益負債，屬于優(yōu)秀水平，如果負債要兩年以上的回款才能覆蓋，壓力較大，如果需要三年以上，比較危險。
2、資產(chǎn)的流動(dòng)性：企業(yè)的資產(chǎn)如果流動(dòng)性好，隨時(shí)可以變現，也能降低債務(wù)風(fēng)險。資產(chǎn)流動(dòng)性跟項目布局和類(lèi)型有關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，零售物業(yè)好過(guò)整售物業(yè)，住宅項目好過(guò)商辦項目，一、二線(xiàn)城市好過(guò)三、四線(xiàn)城市。自持物業(yè)較多的企業(yè)，需要以租金收入歸還負債，大宗商業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性也較弱，必須以低負債提高安全性。
3、債務(wù)集中度：三道紅線(xiàn)中的現金短債比只針對一年內到期的債務(wù)，有時(shí)不一定能準確判斷風(fēng)險。債務(wù)根據不同的類(lèi)型，集中兌付的情況不一樣，跟著(zhù)銷(xiāo)售進(jìn)度的開(kāi)發(fā)貸相對好匹配，但信托與發(fā)債等，都是大額集中到期，如果自由現金不足，再融資不利，又集中在某個(gè)時(shí)間節點(diǎn)有大額兌付的情況，易出現“爆雷”。
4、真實(shí)利率水平：企業(yè)的非標融資利率，比如信托、私募、基金、商票貼現等的利率水平，更能體現企業(yè)融資的真實(shí)利率水平，能比較客觀(guān)全面地反映企業(yè)的綜合情況，如果短期內非標利率突然大幅上升，一般而言反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況出現了較大變化，財務(wù)風(fēng)險增加。
5、表外負債情況：報表上的負債并沒(méi)能體現全部的負債，觀(guān)察一下小股東權益也是還原企業(yè)明股實(shí)債可能性的一個(gè)重要方式，不是看小股東權益比的高低，而是看小股東權益占比與其分紅占比是否匹配，如果小股東權益比遠高過(guò)其分紅比，說(shuō)明隱形債務(wù)可能較多。
三、市場(chǎng)視角
企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的海洋里“游泳”，自身情況的變化肯定會(huì )對其上下游企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)造成影響。有的企業(yè)一直有負面傳言，始終未能徹底澄清，那么哪怕傳言未成真，也要小心，公開(kāi)交易的股債市場(chǎng)對于企業(yè)基本面的變化會(huì )做出迅速反應。從市場(chǎng)視角感知企業(yè)的變化，有利于我們從側面了解企業(yè)并對企業(yè)財務(wù)安全性進(jìn)行預判。
1、取得金融機構的合作名單：房地產(chǎn)企業(yè)為資本密集性行業(yè)，除銀行外與各類(lèi)非銀機構或基金均有廣泛的合作。了解企業(yè)與各方合作的情況，看其是否在金融機構的合作名單上，并用各機構的合作名單交叉對比分析，如果企業(yè)不在多家主流金融機構的合作名單上，我們應該有疑問(wèn)，為何得不到上述金融機構的認可，如果出現流動(dòng)性危機，是否能迅速得到增量融資。
2、商票貼現率及其波動(dòng)：房地產(chǎn)企業(yè)上下游供應鏈的信心是判斷企業(yè)風(fēng)險的重要維度，反映在數據上是商業(yè)票據的市場(chǎng)表現，其中商票貼現率的波動(dòng)變化是反映企業(yè)供應鏈風(fēng)險最為直觀(guān)的信號。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)與供應商是長(cháng)期穩定合作的商業(yè)伙伴，商業(yè)票據的貼現本不應該是大范圍事件，貼現率也不應該出現劇烈的波動(dòng)。我們可以關(guān)注上海票據交易所每月公告的持續逾期名單，如企業(yè)不能按期兌付供應鏈款項時(shí)，商票貼現率會(huì )明顯激增，一般而言達到15%即預示企業(yè)信用不佳，如果商票貼現率繼續升高，直至達到36%法定最高利率，甚至出現票面打折的情況，基本確定出現財務(wù)危機。
3、債券價(jià)格的絕對值和波動(dòng)：不同于股票市場(chǎng)的高波動(dòng)幅度，債券市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)應相對平穩。在涉及判斷企業(yè)短期風(fēng)險事件爆發(fā)時(shí)，與其事件相關(guān)性最為密切的債券價(jià)格的絕對值與波動(dòng)情況，可以作為觀(guān)測風(fēng)險的重要抓手。存續期間，單一債券金額絕對值出現上下2-10%的波動(dòng)屬于正常范疇，但是一旦債券金額絕對值出現超過(guò)20%的跌幅，則基本確定出現風(fēng)險事件。
4、私募產(chǎn)品展期：企業(yè)非標融資一般通過(guò)私募渠道發(fā)行，如出現資金流動(dòng)性風(fēng)險，會(huì )和投資人進(jìn)行溝通，爭取融資展期或安排投資人轉讓相關(guān)投資。雖然沒(méi)有公開(kāi)信息可以查詢(xún)，但一般會(huì )有相關(guān)事項輿情傳播，并在一些相關(guān)金融機構報道中找到線(xiàn)索。私募產(chǎn)品的展期或違約往往預示企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現困難，需要給予進(jìn)一步的關(guān)注。
5、信用評級及評級展望：企業(yè)發(fā)行公募產(chǎn)品都會(huì )由評級機構進(jìn)行信用評級，信用評級是綜合考慮企業(yè)資產(chǎn)變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等評定而出，評級分為主體評級和產(chǎn)品評級，前者是對企業(yè)總體信用風(fēng)險的評估，后者是對企業(yè)某只債券到期履約能力的評估。我們可以查詢(xún)標普、惠譽(yù)、穆迪對企業(yè)的信用評級看其是否處在行業(yè)內較高信用水平。如果企業(yè)信用評級被下調，說(shuō)明流動(dòng)性和償債能力變弱，資產(chǎn)變現的能力下降，信用風(fēng)險暴露，也是預判企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要手段。
從上述三個(gè)視角出發(fā)可以從多個(gè)維度觀(guān)察企業(yè)，取得更全面的信息，有利于我們深入了解企業(yè)。如果企業(yè)只是出現其中一兩個(gè)不利因素，并不代表一定有問(wèn)題，但如果同時(shí)有幾個(gè)事項發(fā)生，且互相關(guān)聯(lián)，我們必須多加小心，敏銳識別相應風(fēng)險，預判企業(yè)財務(wù)安全性。
本文作者：
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雷波濤 |
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信永中和審計（建筑地產(chǎn)行業(yè)線(xiàn)）合伙人，先后在中國大型國有企業(yè)和事務(wù)所從業(yè)26年，主要專(zhuān)注領(lǐng)域在建筑與房地產(chǎn)行業(yè)審計。 |
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